アラフォーが35年ローンで中古マンションを買う その4「新築VS中古マンション論争」

アラフォーが35年ローンで中古マンションを買った話シリーズです。





今回は「新築VS中古マンション論争」で私が中古マンションを選んだ話を書いてみます。

(画像はフリー素材ですが、新築のモデルルームはインテリアも素敵ですよね)

アラフォーが35年ローンで中古マンションを買う その4「新築VS中古マンション論争」

例によってそれぞれのメリット・デメリットを書いてみます。

新築マンションのメリット

新しい・綺麗・最新設備

上の3点に尽きます。これ以外の最大メリットはどうでしょう?
私には見当たらないです。
その中でも最新設備というのは本当にメリットです。

内装の設備以外の構造面においても最新の技術や資材が使用されているかもしれません。


新しい管理組合・近隣付き合い

既にある団体では無く、1から作りますので余計な柵が無いです。
これもメリットですね。


新築マンションのデメリット

価格が高い

これが最大のデメリットではないでしょうか?
建物自体の価格も高価ですが、別に修繕積立金などの初期費用が発生する場合があります。


暫く空き家がある

大規模なマンションになればなるほど、一度に引っ越しが出来ないので、第1期分譲~第何期分譲の様に入居時期が分かれます。
ですので、全戸数の引っ越しが終わるまで引っ越し業者の出入りもありますし、引っ越しゴミも暫く敷地内に出ます。
またマンション内に引っ越しの様の養生が設置されますので見た目があまり良くないです。

また万が一ですが、「分譲時に全戸完売していない」や「あまり人気がない物件で売れていない」ような状況であれば、全戸に人が住むまで暫くの期間がかかるかもしれません。



ルールが決まるまで無法地帯?

管理組合が強固になるまで、やルールが出来るまで好き勝手にする人が出る場合があります。
例えば、自転車をエントランス部分に置いたり、禁止区域でペットの散歩をしたり等です。


環境が変わる場合がある

新しい入居者ばかりですので、どんな人が来るかわかりません。
猫アレルギーなのに、隣に猫を飼っている家族が引っ越しをしてきた等、事前に分らない事もあります。

また新築のマンションが建つという事は、人気のエリアだったり、土地が確保しやすいエリアだったりという事で近隣にも同じように新たにマンションが出来る可能性もあります。そういった住環境の変化が出る場合があります。

色々ありますが、新しい住まいなので、少々嫌な部分が目に付いても気にはならないかもしれません。


中古マンションのメリット

価格が安い

これが一番のメリットです。
築5年程はあまり価格は下がらないですが、そこから徐々に下がっていき築15年程度の価格が物件の最低価格と変らない価格と言われています。
ですので、例えば築15年で買ったマンションを5年後の築20年で売り出した場合、その価格はあまり変わらない可能性があります。

購入価格の安さから、リセール価格が安くなり売れやすいというのも、価格の安さと同じくらいのメリットかもしれません。


修繕工事の内容が確認できる

マンションで大きなイベントといえば大規模修繕工事だと思います。
大体10~15年程度で1回行いますので築15年程のマンションであれば第1回目の修繕工事が終わっています。
もし1度も修繕工事が行われていないというマンションであれば、マンションの管理不足・資金不足が考えられますので、購入は要注意だと思います。


管理の実態が確認出来る

先の記事にも書きましたが「マンションは管理を見て買え」です。
管理が行き届いているかどうかは中古マンションで築年数が経っている程見えやすいです。


中古マンションのデメリット

修繕工事金の不足

マンションで一番起こる問題が修繕工事金の不足です。
修繕積立費が安いという事は、将来的に資金が不足すると思った方が良いです。
そして築年数が経てば経つほど修繕費用が嵩む場合があります。
当初の計画の金額では工事が行えず、追加で徴収・・・。という場合もありますので要注意です。


住人の高齢化

築年数=子供の平均年齢といっても良さそうな気がします。
そのままイコールでは無いですが、築5~10年のマンションでは、子供が小学生位の世帯が多く、築15~20年では、中学生~高校生が多いように思いました。
ですので、築30年位のマンションでは、当初の世帯が入れ替わっているか、そのままで子供が独立した世帯が多そうです。

高度経済成長期時代に建てられた団地やマンション等では、高齢世帯が多いという話も聞きます。
築年数が経っており、高齢の世帯が多い様なマンションでは管理の仕方や管理組合の運営も当初とは違った形になる可能性があります。


建て替え問題

戸建と違ってマンションは老朽化した時に、直ぐに建て替えという話にはなりません。
築年数が浅い場合は建て替えについて話は無いと思いますが、築40年~50年になると建て替えの話が出ると思います。
個人的に解決できる問題ではないので、ここでも管理組合の質が問われそうです。


固定資産税が高い

中古でもマンションの固定資産税はあまり安くなりません。
戸建の住宅ほど築年数分安くなるという事は無さそうです。


何故中古マンションにしたか

私達は中古のマンションを買いました。
大きな理由は購入価格の安さです。
結局はお金です。

はっきり言って、新築のマンション価格と戸建住宅の価格が変わらない事と、一時金が用意出来ない事。完全な予算オーバーだったのです。

そして中古マンションの購入価格が、世帯収入の3倍(手取り収入の4倍弱)でしたので
これからの20年で支払いが出来そうだとも考えました。

そして気に入った物件の価格が支払いが出来そうな価格だったという事です。

無理してでも物件を買いたいか?という事で言えば答えはNOでした。
家の為に働くのも、我慢するのも出来ないとも思いました。

私達が家を買うのに一番考慮したのは、「無理なく支払える」の一言に尽きたかもしれません。

なんだ・・・。とも思われそうですが、「ローンが苦しい」や、「支払えない」といった悩みはとても切実です。
支払いが出来ないが為に家を手放すといった選択をするにしても、ローンの負債が大きければどうにもならない事にも成りかねません。

家の買い方については個人的な価値観が大きいですが、私達は「家の為に働くのも、我慢するのも出来ない」精神ですので、無理をしない事を大事にしました。



今回で物件についての色々な考え方は終了します。
次回からは、ローンについて考えた事や実際に選択したもの等をご紹介したいと思いますので、引き続きよろしくお願い致します。


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