アラフォーが35年ローンで中古マンションを買う その6「ローン減税と団信」

今回は私たちが組んだ夫婦ペアローンについて書いてみます。



一概に住宅ローンといっても様々な種類がありますので、ローンを組む際に調べた事や選んだ理由などを書いてみます。


アラフォーが35年ローンで中古マンションを買う その6「ローン減税と団信」

住宅ローンの種類

こちらのサイト様に詳しく載っています。


まず四つのパターンが有りますよという事で・・・

<1>1人で住宅ローンを組む
<2>収入合算をして連帯保証型で住宅ローンを組む
<3>収入合算をして連帯債務型で住宅ローンを組む
<4>夫婦ペアローンを組む

と書いてあります。この中で言うと私達は「<4>夫婦ペアローンを組む」を選択しました。


夫婦ペアローンという選択

©2018さんがつ日記 中古マンション 6
(住宅ローン減税は10年分まとめて年末に提出書類が届きますので大切に保管して下さい)

実は当初、夫が住宅ローンを組んで連帯保証人を私にする1つのローンを組むという事を考えていました。

ですが、最終的には物件価格の
3/5 程度の金額を夫
2/5 程度の金額を私

という風に個別にローンを組む「ペアローン」という選択をしました。
これは、前回のブログにも書いてある「ローン減税の恩恵を十分に受ける工夫」になります。




住宅ローンの減税は「年末のローン残高の1%相当の減税が10年間続く」です。
ですで、ローンを組んでいなければ、減税の対象にはなりません。




(所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除されます。ただし減税額には上限があります!)


そして、減税の対象額は、納税価格以上の金額にはなりません。

「還付ではなく、減税です」ですので、借りに年末のローン残高が4,000万円で、減税の対象額が40万円だとしても、納めた税金が20万であれば20万円の減税になります。

という事は、上の条件を世帯で考えて、ローンを夫婦で折半し、夫・妻共に20万円の納税をしていれば、合算で40万円の減税になります。
少しわかりやすく書いてみます。


住宅ローンの減税の恩恵を最大限に受けたい 

年末のローン残高が4,000万円 の場合 減税価格は最高で 40万円
夫の納税額が20万円・妻の納税額が20万円世帯の場合

夫のみのローンを組んだ場合

夫の納税が20万なので、減税額は20万円


夫婦で折半でローンを組んだ場合

夫の分で
年末のローン残高が2,000万円 
夫の減税額は20万円

妻の分で
年末のローン残高が2,000万円 
妻の減税額は20万円

世帯全体で
夫20万減税+妻20万円減税=40万円の減税

となります。


ペアローンのメリット

何でも良い所と悪い所があります。ここでも私の思う所で書いて行きます。

ローン減税

ペアローンのメリットは上にも書いた、減税額が世帯によっては増えるかもしれないという事です。
昨今は共働きが増えおり、収入格差も以前ほど無い場合があります。
暫くは子供を作らない家庭だとか、出産を終えた世帯等は上のパターンで減税の恩恵が多くなる場合もあります。

団信保障

ローンを組めば、大抵の場合団信保障に加入しています。
私はこれをメリットと考えています。

上にも書きましたが、夫婦間の収入格差が少ないという事は、世帯における収入バランスも半々に近いのでは?と考える事が出来ます。

団信の保証が適用される、万が一の事が起こった場合を想定します。
ローンを組んだ方が亡くなった時は、団信保障が適用され残高の支払いは無くなります。

ですが、ローンを組んでいない方の配偶者が無くなった場合には、ローンの支払いがそのまま残ります。

共働きであれば、稼ぎ頭の一方が居なくなるわけですから、世帯収入が大きく目減りし、支払いが困難になる事が予想されます。

ですが、お互いが団信保障のローンを組んでいれば組んでいるローン以上の支払いは起こりません。
この補償を私達はメリットとして捉えています。


ペアローンのデメリット

ローンの諸費用・手間が二人分かかる

当たり前ですが、一人の場合より手間が余計にかかりますので、手数料がその分かかります。

保証料はローンの金額によって決めている場合などは、借りる額が同じなので二人で組んでも大きな違いは無いかと思います。

またローンですので、信用調査も二人分かかってきます。


団信保障

上にはメリットと書いたのですが、考え方によっては、時にはデメリットの場合もあります。

例えば夫名義のローンの場合は、夫に不幸があった場合ローンの支払いは団信保障で無くなります。
ですが、ペアローンの場合は妻のローンは残ります。

こういう場合は、世帯全体で考えると夫単体のローンを組んだ場合の方が支払いの額は少なくなります・・・。(妻が単体でローンを組んでいて、妻が亡くなった場合も同じパターンです・・・)

団信保障の考え方

住宅ローンの団信保障は、ローンの債務者に万が一の事が起きた場合に残りの債務を保証し、支払いをしなくてもよくなる制度です。

上のメリット・デメリットにも書きましたが、考え方によってはメリットになり、デメリットにもなります。


今までの専業主婦の世帯多かった時代のパターンでいうと、夫が住宅ローンを組み、「(夫に)万が一の事があり亡くなった場合は、ローンの支払いをまるまる免除しますよ」いう考え方だと思います。

「残された家族には、(ローンの)支払いが終わった家が残り、生活の基盤の立て直しがやりやすい」という事を想定していると思われます。


ですが、このパターンを昨今の共働きが多い時代に置き帰ると少々不便が出そうです。

共働きという事は、世帯の生活費の中で、妻の収入によって支えている割合が高いと考えられます。

仮に、妻に万が一の事があり、亡くなってしまった場合は、妻名義の住宅ローン分の返済は免除されます。
ですが、共働きでも、夫名義の住宅ローン一つで支払っていれば、支払の免除は有りません。
妻の収入が無くなりますが、返済額は変わりませんので、当然生活は苦しくなります。


私達の世帯でいうと、収入額は同等では無く夫婦間の収入格差があります。
ですので折半のローンでは無く、大まかに収入の割合でローンを分けています。

ですから仮に私が亡くなった場合、私のローン分、物件購入額の2/5程が補償されます。
夫は残りの3/5の支払いをするだけで良くなります。

そしてこれは、いわゆる生命保険の死亡保障と考えると、その保険料分がお得になるのでは?と考えました。


団信保障や、住宅ローンに疾病保障特約を加えた場合は、別で生命保険に加入しなくて良い場合があります。


住宅ローンの団信保障・疾病特約なども有意義に利用し、保険料の支払いが少しでも楽になれば、その分生活も潤います。


ただ、団信保証は一部の住宅ローンでは「任意加入」の場合もあります。

そして、疾病保証の特約は金利が上乗せになる場合が殆どでしたので、一般の生命保険の保険料と、住宅ローンの特約を比べて、どちらの方にメリットがあるか良く検討して、良い選択をして欲しいと思います。




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