アラフォーが35年ローンで中古マンションを買う その5「住宅ローン」

アラフォーが35年ローンで中古マンションを買った話で、今回は「住宅ローン」です。




殆どの人が「住宅ローン」を組んで購入すると思います。
その辺りのお話を書いてみます。


アラフォーが35年ローンで中古マンションを買う その5「住宅ローン」


まず住宅ローンですが、様々な形があり、借り方、借入先、支払先・・・家庭の事情によって違いますので、まず私たちの家族がどんなチョイスをしたか?からその他の選択肢についてどうか?という形でご紹介したいと思います。

①地方銀行の住宅ローンにした

私達は中古のマンションを買いました。
中古という事は、不動産の仲介業者が入っていますので、仲介業者の紹介の銀行でローンを組むのがデフォルトです。
ですがその都市銀行でローンを申し込まず、最終的には地方銀行でローンを組みました。
結果としては、概ね満足ですが自分たちで1から申請や打ち合わせを行いましたので時間と手間が大変でした。


当初はネットバンクの住宅ローンで申請

実は仲介業者の紹介銀行で進めなかったのは、ネットバンクの住宅ローンの中身と金利に大きな魅力を感じたからです。


疾病特約がついたローンで金利の安さは、ネット銀行の大きなメリットです。
私達も魅力に思い申し込みを行ったのですが、諸事情で審査が通りませんでした。
また、ネット銀行は審査の期間が長いです。
ですので、あらかじめ引き渡し日が決まっている場合等は間に合うかどうかの確認を先にする必要があります。

また引き渡し日の融通が利くようでしたら、2~3か月ほどの猶予をもらった方が良さそうです。

メリット:疾病特約がついたローンで金利の安さ

デメリット:審査期間が長い事、必要な資料を自分達で全部そろえる事など、手間がかかる事

手間がかかるローンですが、その手間が数十万~数百万の支払いに影響する訳ですから、手間暇をかけてでも挑戦する価値のあるローンであると思います。


仲介業者の紹介銀行のローン

こちらは仲介業者により銀行が違うので一概に言えないのですが・・・

メリット:仲介業者が話を通してくれるので審査が通りやすい事。必要な書類などを業者さんが用意してもらえる場合があり手間がかからない事。

デメリット:あまり無さそう・・・ですが、他の銀行より金利の面で不利な場合があるかも?(ローンを通すために条件が悪くなる場合があるかもです)


自分達で銀行を探す

ネット銀行での審査が中々下りなかったので、不動産業者の紹介銀行で話をする前に、少しでも金利の安い銀行を探しました。
それが地方銀行でした。

銀行の利便性等、一般のユーザー視点からは、都市銀行との違いはあまりないのですが、住宅ローンの金利が少し安くなりました。

それは、「●●都市銀行さんのローン金利は、△%でなんです」と具体的に伝えると「それよりは安く出来る様に努力します」との事で担当さんが頑張ってくれたからです。
ですので、紹介銀行の金利に不満があればこういった形でお話が出来そうです。

メリット:金利の相談がし易い事

デメリット:紹介の銀行より手間がかかる事

でしょうか。


その他、住宅金融公庫等・・・

こちらについては私達は検討しませんでした。


こちらのサイトに詳しく載っています。
私達は、デメリットの
金利が高い事と団信が任意加入で別途費用がかかるという所で止めました。

金利の考え方については続いて書く内容になります。


②35年の変動金利のローンで組んだ

アラフォーですが、35年のローンが組めました。

借りた金額は、世帯収入の3倍(手取り収入の4倍弱)でしたので、収入に対しての月々の支払額はそんなに多くはありません。

ですが、買ったのはマンションです。
別途で、修繕費+駐車場代+管理費がかかりますのでローンは少ない方がいいです。
(ローンと上の費用を足すと戸建の住宅も検討出来る金額ですが、組めるローンの価格では無く、支払えるローンの価格で住宅の価格を決めています。)

40歳に購入をしましたので、実際に支払える期間は、定年までの20年間だと思います。
では20年でローンを組めば?とも思いますが35年にしたのには理由があります。

理由①変動の方が低金利である

私達は変動の金利にしました。変動にした理由もいくつかあるのですが、金利が安い事も大きな要因です。

何度も書きましたが、「35年の変動金利のフルローンを組みましたが、支払いは、は20年間を想定しています。」

もし20年後に大きな金利上昇があればローン残高の残りを支払うつもりなので、安く借りれる期間に出来るだけ安く借りようという考えです。
ですが、この低金利の時代ですので、20年後の金利が何十倍も跳ね上がらないのでは?とも思いました。

安い金利で借りれるのなら、返済に充てるより貯蓄に回した方が得策ではないか?との考え方です。
(手元に100万円があるとします。この100万円を安い金利の住宅ローンの返済にあてるより、急な入院や出費に備えた方が良いのでは?と思ったのです。)


金利の考え方は、
・固定より安いから変動(今後も大きく跳ね上がらないだろうという考え方)
・支払いを一定に考えたいから固定(今後大きく跳ね上がるかもという考え方)
というのが一般的だと思います。


また、私達の様に長く組んで安い間に借りて高くなったら返済を増やす。という考え方もあります。

・共働きで、この十年ほど子供を作る予定が無いのでこの間に貯蓄を増やす。
金利が安ければそのままの安い金利で支払い続け、11年後に金利が大きく上昇し、支払いプランを見直しし、一部繰り上げ返済等を行い月々の支払額を減らす。

また、逆のパターンで
・この数年が一番家計が厳しいので金利が安い方が良いが、数年後は扶養家族が減る(子の独立等)で家計に余裕が出る。その頃に金利が上がっても支払えるし支払い額を増やす事も考えている。

という様なといったパターンもありますので、支払い方についてそれぞれ有利な組み方でチョイスして下さい。


理由②団信保障がある

35年間、低金利の期間が続けば万が一の場合は団信保障の恩恵を受けようとの考えです。
40歳~60歳で頑張って全額支払うより、60歳~75歳の間に万が一の場合の補償を住宅ローンの団信から残高の返済という考え方で35年ローンにしました。

つまり、20年で支払いを終えると、61歳以降の万が一の保険を受けたい場合は別途保険料の支払いが必要です。
ですが75歳まで住宅ローンを組んでいれば、仮りに70歳で亡くなった場合、残りの5年分のローン返済が補償されます。

厳密にいうと、ローンの残高や残りの年数によっては、死亡保障の保険料の方が安い場合もあります。
ですが、ローンの仕組みとしての団信保障があるのであれば、この制度の利点を万が一の想定として考えて置くことは大事だと思います。


理由③ローン減税がある

「年末のローン残高の1%相当の減税が10年間続く」です。

そこから、当初の10年間はローン残高を減らすより減税の恩恵の方が金額的に有利だったからです。

極端ですが、10年間で沢山に完済にあてるより、10年間はほとんど返済しないで、11年目に一括で完済するという方法の方が減税の恩恵が大きいです。
ローンの期間が長いほどローン残高は最初は減りませんので、その仕組みで35年ローンにしました。



まとめ

35年の流れですが、

0~10年 

ローンを減らすよりローン減税の恩恵を受けたい
低金利であれば、ローンの残高の目減りが少なくて良い=変動金利の方が有利
返済にあてるより貯蓄重視

11年~20年 

金利が安ければそのままの支払額で支払う
返済にあてるより貯蓄重視

若しくは
金利の上昇があれば、支払額を変えるか、ローンの組み方を見直す

21年~35年

金利が安ければそのままの支払額で支払う
健康保険の補償と、ローンの残高(団信保障)の支払額を比べ有利な方で選択

金利の上昇があれば、繰り上げ返済(残高か期間)を選択


という考え方です。
あくまでライフプランや考え方ですので、この通りにはいかない事もありますが、今の所はこの様に想定をしています。

ですので、35年間一定の固定金利よりは、変動金利の方が当面の金利が安い事と、年齢によるライフプランに沿った返済方法に変える事が出来るのでは?と思ったのです。


このライフプラン(団信保障)、ローン減税については色々と思う事が有りますので、別記事にて書いてみたいと思いますので、引き続きよろしくお願い致します。



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