アラフォーが35年ローンで中古マンションを買う その7「それって話が違うのでは?と思った話」

今回の記事は、家を買うに当たっての「私の勉強不足からの勘違い」という事を中心に書いてみます。




このブログのお越しいただいている方で「私もそう思っていた」という内容がありましたら、家を買う前に少し立ち止まる必要があるかもしれません・・・。


アラフォーが35年ローンで中古マンションを買う その7「それって話が違うのでは?と思った話」


よく住宅のチラシで、頭金「0円」・「フルローンOK」・「金利◯%」の文字を見ました。ですが、実際に話をすると、実は・・・という部分がありました。

この実は・・・という部分は勉強不足からの勘違いでした。

意味を理解すると書いてある通りなのですが、勘違いスタートで話を進めていまので、「それって話が違うのでは?」と思う事がありました。
その辺りの勘違いの話と、住宅購入の際に発生した諸経費ついても書いていきますので、購入の際の参考にしてみて下さい。


住宅の購入にかかるお金

まず初めに、住宅を購入する際にかかるお金について書いてみます。
この住宅以外でかかる部分ですが、戸建てかマンションか。また新築か中古か。
戸建てでも建売か注文住宅かによってかかる金額と支払い時期が違います。

今回は私達が買った「中古マンションの場合」についてのお話を書いてみます。
*私達はリフォームを行っていません。リフォームのお話は一切書いていませんので、予めご了承願います・・・。


住宅価格

まず、住宅を買うので当然その価格のお金がかかります。
ですが、中古にしろ、新築にしろある程度の価格交渉は出来ますので、ダメ元で売主さんへお話してみて下さい。
但しあまり大幅な値引き要求は相手に不信感を与える場合がありますので、仲介の営業さんへ相談しながら希望額の交渉をして貰えば良いと思います。


仲介手数料

中古物件ですので、不動産屋さんが入ります。その方への報酬です。
これも販売方法や、不動産屋さんによってマチマチですが、手数料の上限額は決まっています。
ざっくり言うと、販売価格×3%+6万円+消費税となります。(価格の価格によっては少し計算が違います。)
ここは仲介業者さんによって多少のバラつきは有りますが、上限が決まっていますのでそれ以上の請求がされた場合は要注意です。


ローン手数料・保障料

大抵の方は住宅ローンを組むと思います。私達が組んだ住宅ローンでは、
手数料
保証料
契約の印紙税
抵当権の設定の手続き料(登録免許税と司法書士への報酬)
が発生しました。これも銀行や組むローンの種類によって色々ありますが大抵上項目です。

そしてネット銀行では、保証料が不要というパターンもありました。その際には手数料が高くて、諸経費のトータルの金額があまり変わらないといった事もあります。
またネット銀行では、保証料・手数料とも安いが、金利が少々高いといったパターンもあります。
様々なパターンが有りますので、色々な銀行を比べてみてください。

下記のサイト様に分りやすく載っています。





勘違いしていた事

頭金「0円」について

住宅の購入にかかる諸経費について、上に書き出してみました。
そして、頭金「0円」についてですが、この頭金について買う側と、不動産側の意識の違いが有るように思いました。

頭金0円で購入と聞くと、上の
「諸々の経費全てがいらない、若しくはその金額をローンに上乗せして、初期資金が0円でOKなのでは?」
と思いませんでしたか?
「いやそれは違うでしょ。」と思った方。それが正解です。


まず頭金についての説明です。
「住宅の価格の中で、ローンを組まずに現金で支払う額」
です。

ですので、3,000万円の物件で、500万円を先に現金で支払うといった場合、この500万円が頭金になります。

頭金0円の場合は、住宅価格全ての3,000万円の全額でローンを組む事です。

ですので、「頭金0円」と「初期費用0円」は全く違うものです。


フルローンについて

頭金0円につづいて、フルローンの勘違いです。

フルローンって、どう思っていますか?
「自己資金は0円で、諸経費も住宅ローンに上乗せでローンを組むことでは?」
と思っていた方。は、間違いです。

まずフルローンとは、上に書いた住宅の支払い部分について頭金を用意せず、全額でローンを組む事です。
ですので、諸経費は別の話です。

住宅購入は、住宅の価格以外で支払うお金(諸経費)必ず発生します。

この金額は別で用意するか、住宅ローンの上乗せでローンを組むかの選択が出来ます。
この上乗せでローンを組む事とフルローンは別物です。


そしてこの諸経費を上乗せし、住宅ローンを借りた場合は、大抵の銀行で金利が上乗せで変わって来ます。

当たり前ですが、住宅ローンは住宅の価格について融資するものなので、それ以外の金額についての融資金利が同じという事はありません。

また物件によっては、物件価格全額の融資が下りない場合もあります。
そうなると、諸経費がローンに組めても、融資の不足部分を現金か住宅ローン以外で用意する必要が出てきます。


チラシの不親切な表現?

上にもあるように、

「住宅の費用以外の諸経費が係る事」
「諸経費込の住宅ローンは、住宅ローン単体の金利と比べて高くなる場合が多い事」

を踏まえますと、よく見る住宅販売のチラシに書いてある

「頭金0円」「フルローン」「金利◯%」

というのは、表現としては正しいのですが、言葉の意味を理解していない側からみれば不親切な表現で(普段使わない言葉ですので・・・)、意味を勘違いしていたらまったく結果が伴わない場合があります。

私もその勉強不足の勘違いから、話が違うと感じてしまったのです。
住宅の購入の際はこの辺りの諸経費の事も考える必要があります。


最後に

私達は思い違いや勘違いから、想定外の出費が出来てしまいました。
家を買った事がある方や不動産屋さんの方から見れば当たり前の事なのですが、勉強不足からの失敗です。

「家を買うのに自己資金「0円」で良い」

というのは不親切な情報で、自己資金の用意は必要だと強く感じました。

自己資金の額は、価格の10%~20%程度があれば良いかと思います。

全く貯蓄が無い場合でも住宅ローンの支払いに上乗せをし、ローンを組むことも出来ます。
ですが、後々の支払いが難しくなるばかりですので、「自己資金0円でも買えますよ!」というセリフには要注意です。

次回に実際の購入~引き渡しの流れを書きたいと思います。
お金の流れなども書いて、出来るだけ分りやすくご紹介出来れば・・・と思いますのでどうぞよろしくお願い致します。



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