アラフォーが35年ローンで中古マンションを買う その8「購入決定から引き渡しまでのスケジュール」

家の購入から引っ越しまでのスケジュールとお金の流れのご紹介です。




アラフォーが35年ローンで中古マンションを買う その8「購入決定から引き渡しまでのスケジュール」

©2018さんがつ日記 中古マンション 8

私達は、住宅の価格のみでローンを組みました。
ですので金利は諸経費を入れたローンより安く済んでいます。

ですが、「頭金0円」と「諸経費0円」を勘違いし、また諸経費混みの住宅ローンの事を理解していないままに住宅の購入を決めてしまったので、仲介手数料や諸経費を現金で用意する必要がありました。

この辺りの詳しいお話は前回にご紹介しています。




今回は実際の流れ・お金の話を書いてみます。


購入決定から引き渡しまでのスケジュール

7月末

・物件探しスタート、良い物件があれば良いな位の気持ち

・戸建住宅や、新築の分譲地、不動産のチラシ・ネットを見始める

8月初旬

・良い物件を見つけ、購入を決定

・不動産の紹介銀行の事前審査開始
 (住宅ローンが組めるかどうかを本審査の前に審査します。数日で結果が出ます。)

8月11日

・売買の契約書を交わす

・購入の意思として、手付金を売主に100万円を支払う
 *売り主側の責任で販売に到らない場合は戻ります。
 *買い手側の責任で売買が成立しない場合は戻りません。
 *契約解除は2週間後の8月25日になりました。この日までに解除を申し出れば手付金は戻りますが、それ以降の契約解除の際は手付金は戻りません。

・最終的な引き渡しを11月30日に設定し、売主も了承
 *ネット銀行の審査が長いので最悪の場合を想定し3か月の猶予をもらいました。

・融資履行の条約日を11月11日決定
・融資未承認の契約解除日を10月31日に決定
 *11月11日までに銀行の融資決定がなされていないと契約が解除されます。
 *11月11日までにどの銀行でも良いので融資OKの返事をもらわないといけません。
 *10月31日までに、融資不可の返事があれば、契約は解除になります。

・ローン審査の書類の提出日が9月30日に決定
 *この日までに銀行へ審査用の書類を提出した事実が必要です。
 *どの銀行でもかまいません。

8月末

・ネット銀行でローン審査開始
 *書類関係をそろえる為に手間と費用がかかりました
 *複数の銀行を申し込みました

9月

・ネット銀行の審査と並行で他の銀行の審査も行う事にする
 *上の11月11日までにネット銀行では、審査が下りないのでは?との事で仲介業者の紹介銀行での審査を始めようと考えました。ですが、金利が思っていたより高い様なので他の銀行で借りる事を考えました。

・末日までにネット銀行へ融資申請の書類を提出

10月

・10月30日・11月11日と日が迫ってきているが、ネット銀行の返事が無い

・地方銀行でローンの申し込みを検討し、資料を請求する

・地方銀行へローンの申し込みを開始。打ち合わせで何度か銀行へ赴く
 *仲介業者の紹介銀行であれば、出向く回数は最低限で済むと思います。

・融資可能の返事が出たのでローン契約の為銀行へ
 *諸経費の話があり、現金で用意する事を決定
 *融資決定の旨を仲介業者を通して売主へ連絡

・メインバンクをローン銀行に移す準備
 *光熱費の引き落とし、給料の振込先変更等です

11月初旬

・12月初旬の引っ越しに備えて下準備開始

11月30日

・銀行でローン契約・売り主と初めて対面
 *銀行→私達→売主の順にお金が動く(実際には通帳内でのやり取りでした)
 *この際の金額は手付金を除いた残りの金額を売主に支払いになりますので、あらかじめ支払った手付金は口座に残ります。
 *あらかじめ口座に移しておいた現金より、仲介業者へ手数料の支払い・司法書士へ支払い

12月初旬

引っ越し

©2018さんがつ日記 中古マンション 8 の2

(私達の売買契約書の一部です。このように契約を交わしてから引き渡し日までに幾つかの日程の条件が付きます。)


まとめ

3か月の猶予

住宅の購入決定から、引き渡しまで3か月ほどの余裕を取りました。
これは結構長い期間の方だと思います。

上にも書きましたが、なぜ3か月取ったか?ですが「ネット銀行の審査期間が長い」という理由からでした。
ネット銀行の審査は一般的に長くなりますので、引き渡し日を早い目に設定すると審査結果が間に合わない場合が出ます。

また、この条件を売主さんが理解して下さり、了承が得られましたので3か月の猶予が確保で出来ました。
引き渡し日の日程は、あくまで売主が了承すれば・・・という形になります。


人気の物件等で複数件の応募があるや、売り主が早く引き渡したいという場合はあまり日程を多く取りますと売り主側から売買自体を取りやめたいと言われるかもしれませんので、ネット銀行の融資を視野に入れている場合は、スケジュールを含めて仲介業者さんへ相談してみて下さい。


重要な項目

家を買うと決めた場合、売買の契約書を交わすことになります。私達もこの契約書を交わしました。
その中でも重要な項目が、ローンの審査の日程です。

書類の提出日や、決定日等最終の引き渡し日までにクリアーしないといけない日程が決まっています。

この条件通りに進めないと売買の契約が流れてしまい、手付金がもどりませんので、ネット銀行や、自分たちで銀行を探す場合はスケジュールも合わせて用確認です。


手付金について

手付金は、売買の契約をする時に支払います。
契約を交わして、どちらかの都合で契約を解除する場合は、手付解除として支払った額を渡して解除する事も出来ます。

相場は色々あるようですが、100万円位であればOKという感じみたいです。

この100万円という額は、買主側・売主側から「安易に契約をやめる事がしにくい額」という金額の設定の様です。


手付金は建物の販売価格の一部を売主さんへ預ける形ですので、契約時の支払い時に返してもらえるお金です。
ですが、預けて返すという手間を除いて実際には手付金を引いた差額を支払うような形が多いです。

ですので、銀行の融資の際に建物の全額のローンを組んだ私達ですが、あらかじめ手付金を渡していたのでその差額分を売主に支払いました。(手付金の額がそのまま口座に残ります。)


お金の流れをざっくり書くと・・・

契約時

手付金の支払い(用意する)

引き渡し時

物件の支払い(借りたローンから手付金を引いた差額を支払います)
ローンの諸経費(ローンに上乗せしない場合は用意する)
仲介業者への報酬の支払い(用意する)
司法書士への支払い(用意する)

引っ越し

引っ越しの費用(用意する)


以上になりますので、家を買う事=お金がかかるという事でした。

何度も書きますが、貯蓄0円では家を買う事は難しいです。

まず手付金を用意する必要が出ます。
上にも書きましたが「100万円程用意をする必要がある」です。

また、仮に全部をどこかで借りたとしても物件の購入額の10%~20%の用意をする必要があります。

そうなると、ローンの返済計画が大きく変わってしまう可能が出ます。

「物件価格+物件価格の10%~20%を、ローン期間で支払う」

という形になりますので、やはり自己資金0円で家を買うというのは、少々無理な計画だと思って下さい。


0 件のコメント :